热议中的冷思考

——关于物业服务价格松绑的几点看法

文︱沈建忠

    随着中国经济进入“新常态”，非保障性住房物业服务价格也终于迎来了行业期盼已久的政策落地。这是政府推动依法治国、简政放权，进一步发挥市场作用的重大举措，对促进物业服务质量提高、规范市场行为、提升行业形象、加快优胜劣汰，都将产生重大的影响。

    对长期习惯政府定价管理的物业服务企业而言，价格松绑固然可喜，但要在更严酷的市场竞争环境中生存发展，更需要转变思路、更新观念，所谓“适者生存”。近期在中国物协的倡导下，《中国物业管理》杂志正在组织业内展开热烈讨论，希望汇聚行业的智慧，让跨度很大的定价机制能平稳过渡。就此，也谈几点我的看法：

    价格松绑是顺应市场变化的结果

    在我国物业管理发展初期，业主与物业服务企业之间的自由竞价机制尚未形成，尤其是普通居住物业和政策性住房的物业管理涉及民生问题，业主和物业服务企业对有偿物业服务接受和适应需要一个过程，政府对物业管理的价格形成实施了必要的行政干预。2003年，国家发展和改革委员会与建设部联合印发《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》，以及《物业服务成本监审办法》（试行）等政策法规。应该肯定的是，这些政策的制定和实施，在一定程度上有助于解决物业服务定价过程中建设单位、物业服务企业和业主之间的信息不对称问题，对维护业主利益、提高定价效率、减少价格争议、规范物业服务收费行为等，具有一定的积极意义。

    随着社会经济的发展，市场化进程的加快，物业管理行业的发展环境发生了较大变化。十年来，各地最低工资标准每年以较大的增幅提高，全国消费品价格指数逐年上升，水、电、油、气等资源价格纷纷上调，推动了物业服务刚性成本的逐年递增。但由于其敏感性等众所周知的原因，大多数地方未能做到定期公布物业服务基准价标准，政府指导价格失去了“指导”的功能和作用，在调整物业服务收费价格方面，显得力不从心，服务价格严重扭曲。不少物业服务企业遭受到了服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，企业经营陷入困境，优质员工大量流失，弃管物业项目增加，物业服务企业与业主的关系紧张。实际上，最终影响最大的还是业主，因为一个价值几十万、几百万，甚至几千万的房产，如果不能得到正常的维护保养，生命周期就会缩短，资产就会贬值。

    这次物业服务费价格放开，与行业长年来的积极呼吁密切相关，也是顺应市场变化的必然结果。从国家管理角度看，充分体现了政府贯彻党的十八大精神，简政放权的决心；从市场化角度看，将服务质量、收费标准的选择权、决定权交还给业主，使市场在资源配置中起决定性作用，通过市场竞争的方式让企业提供质价相符的服务，让小区业主享受到更好的服务；从行业发展的角度看，说明拥有10.5万家企业，从业人员超过600万人的物业管理行业，服务供给能够满足市场竞争的需求，具备了放开服务价格的条件。

    相信在以市场化为导向的物业服务价格催化下，将进一步激发物业市场的活力：一是有利于加快物业管理市场的充分竞争，物业服务费价格将越来越透明；二是有利于促进物业服务产品的差异化，提升物业服务企业竞争能力；三是有利于推动物业服务企业的转型升级，优化企业的商业模式；四是有利于推进物业管理行业向专业化、社会化、规模化发展，催生一批具有较强竞争力的大型企业。同时中小企业在专业化发展道路上，定位更加精准；五是有利于加速物业管理市场的优胜劣汰，打造一批优秀的品牌企业；六是有利于培育新型的物业服务企业与业主的关系。

    各方协同努力是保证政策落到实地的关键

    政府的定价权交还给市场，物业市场的各方都有一个适应的过程。一方面是物业服务企业担心在这一过程中，特别是初始阶段，会否出现低价竞争，劣币驱逐良币的现象；另一方面是一些业主担心物业服务费无序涨价，而服务质量却得不到保证。从以往价格政策调整的情况看，在初期出现各种情况，甚至严重情况在所难免。但只要各方应对合理，各种配套措施到位，公开、公平、公正的市场竞争大环境逐渐完善，“提质论价，质价相符”的物业服务价格形成机制，就会越来越被市场主体各方所认可和接受。因此，政策落地后，做好政策解读，政府有关部门强化监管水平，物业服务企业主动应对，业主提升物业使用和文明居住意识，业主大会、业主委员会发挥正能量作用等，是保证政策平稳过渡的关键所在。

    其实从2007年《物权法》颁布实施后，部分小区已经逐步实行市场调节价，各地非住宅及别墅等高档住宅的物业费普遍实行市场调节价，北京市除保障性住房外，均已实行市场调节价；天津、福建、广东、浙江等省市，成立了业主委员会的小区，物业费也逐步实行了市场调节价，并没有出现大幅涨价的情况。

上海市最近印发了加强住宅小区综合治理工作的意见及配套的三年行动计划。其中除明确服务内容和收费标准交由业委会和物业服务企业协商确定外，还提出了一系列配套制度和措施，很有启发。在信息公开方面，要求物业服务企业在小区醒目位置公示合同约定的服务内容和收费标准，由行业协会或第三方独立机构定期发布物业服务价格信息，对物业服务企业和业委会协商确立收费标准有困难的，鼓励双方通过独立第三方评估寻求解决。在加强监管方面，对物业服务企业实行动态检查和资质升降奖惩制度；对业主实行居住领域信用管理制度，把物业