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物业服务相关案例

来源:深圳市龙岗物业管理协会 日期:2017-02-16 17:35:48

案例一:物业服务费收取的时间

案例二:开发商赠送物业服务费

【案情介绍】

刘小姐在某花园小区买了一套商品房,在购房的同时,开发商承诺如果刘小姐购买他的房子,开发商将赠送三年的物业服务费。

刘小姐很高兴地与开发商签约。入住后,刘小姐才发现物业管理公司与开发商是同一家公司,其管理服务质量低劣,服务范围太窄,而且物业管理公司尚未取得主管部门授予的资质证书。

一年后,小区成立业主委员会,业委会要求该小区物业管理公司增加服务范围,提高服务质量。而物业管理公司则要求征收物业服务费,取消原赠送协议。如果业主委员会更换物业管理公司,赠送的物业管理费要由业主全部自付,开发商和物业管理公司均不再承担。业委会与物业管理公司双方协商不一致,于是,小区的业主委员会以开发商和物业管理公司违约为由讼诉至法院。

【焦点问题】

1、开发商能否与业主签订物业管理条款?

2、对物业管理承诺引发的法律后果,开发商是否应该承担法律责任?

【法院判决】

法院审理认为开发商和物业管理公司违背诚信原则与合同实际履行原则,构成违约,而其下属的物业管理公司不具备物业管理资质,因而判处业主委员会另外聘物业管理公司,开发商支付这两年的物业服务费。

 

案例三:小区未管理到位,能否作为拒缴物业服务费的理由

1【案情介绍】

2005年9月18日至2013年1月1日,青岛某物业公司作为受托方(乙方)每年与委托方某新苑业主委员会(甲方)签订为期一年的《物业服务合同》,约定乙方为青岛市某新苑小区提供物业管理服务。委托管理事项为:1.房屋公用部位和共用设施的维修养护和管理,依照《青岛市城市房屋公用部位和共用设施维修管理暂行办法》执行;2.公用绿地、花木、建筑物等的养护和管理;3.小区公共环境卫生,包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生,生活垃圾的收集、清运;4.负责搞好小区内公共秩序和安全巡查工作;5.公共楼道、庭院公共照明及单元电子对讲门等公用设施的日常运行和养护;6.管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料;7.负责向业主和物业使用人收取公共性服务费并代收水费;8.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费;9.对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、依法起诉等措施。合同还约定物业服务费自2005年9月18日至 2006年9月18日按建筑面积每月每平方米0.30元收取;自2006年9月19日至2011年9月18日按建筑面积每月每平方米0.35元收取;自2011年9月19日至2014年1月1日按建筑面积每月每平方米0.45元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起每天按 3所欠物业费比例交纳滞纳金。庭审中,青岛某物业公司起诉某新苑业主刘某欠缴2005 年9月10日至2013年12月10日物业服务费 3327元,计算方式为刘某所购物业建筑面积89.1平方米,2005年9月10至2011年9月10日按建筑面积每月每平方米0.35元收取,为0.35 元/平方米×89.1平方米×72=2245.32 元;2011年9月11日至2013年12月30日按建筑面积每月每平方米0.45元收取,为0.45元/平方米×89.1平方米×27=1082.57元,共计3327.89元,青岛某物业公司要求刘某支付3327元。青岛某物业公司并主张自2005年9月10日至 2013 年12月10日按照每日1元的标准计算滞纳金。2013年11月4日,小区业主委员会为青岛某物业公司出具证明一份,证明青岛某物业公司于 2002 年 9 月 18 日起至 2013 年 12 月30 日依据《物业服务合同》在小区内进行管理服务,各项服务基本达到合同规定标准,物业费收缴率达90%,对于长期拖欠物业费的业主,青岛某物业公司每年至少通过电话、书面通知催缴六次以上。刘某对此不予认可,称直到今年才知道业主委员会的存在,也没有接到过青岛某物业公司催缴物业费的通知,且记不清何时开始没交物业服务费,在法院指定的期限内未提交已交费凭证。刘某为佐证其抗辩主张,提交照片8张,称照片能够证明小区内道路不好、小区广场破损、树木已死、小区内建有违章房、草坪被毁、小区内超市占道经营、某些业主圈地种菜、楼道内到处是小广告及刘某楼下邻居与刘某闹矛盾将刘某家门砸破的事实。青岛某物业公司认为上述照片系打印件,其真实性无法确认,也无法证明小区现状;即使属实,有关小区公共部分的维修也需要业主首先缴纳相关费用,动用公共维修基金应当经业主大会决议,并经2/3以上业主的同意,这是物业公司无法单独决定的;树木死亡后,应当移除再栽,这需要一段时间,且照片无法确认现在是否已经移除;有关违章建筑,物业公司只能进行规劝,无权强制拆除;有关邻里纠纷,与物业公司无关,与本案也无关,物业公司只能进行劝解协调,无其他权利。

【法院判决】

一审法院审理查明,青岛某物业服务企业与刘某所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效,对双方具有约束力,各方均应遵照执行。物业公司为刘某所在小区提供服务,刘某作为业主实际接受了物业公司的服务,根据权利义务对等原则,刘某应向物业公司支付物业服务费。虽然刘某抗辩主张物业公司未按约提供服务,称小区卫生状况差,绿地荒废,垃圾遍地,治安状况差,存在失窃现象等,但刘某提交的证据未能全面、系统地证明物业公司提供物业服务的全貌,故刘某以上抗辩主张法院不予支持。根据青岛某物业管理有限公司提交的2005年的《物业管理委托合同》,2005年9月至2006年9月的物业服务费应按照每月0.30元/平方米收取,青岛某物业管理有限公司主张2005年9月起按照0.35元计算物业服务费超出合同约定,原审法院不予支持。故刘某应支付青岛某物业管理有限公司2005年9月至2013年12月的物业服务费3274.43元。虽刘某主张滞纳金按照每日1元计算,但与合同中对违约金的约定不符,且双方签订的合同未约定物业费支付时间,青岛某物业管理有限公司主张滞纳金没有合同依据,原审不予支持。故判决:一、刘某于判决生效之日起十日内给付青岛某物业管理有限公司2005年9月至2013年12月的物业服务费3274.43元;二、驳回青岛某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审后刘某不服上诉至法院要求改判,二审法院审理查明,某新苑小区业主委员会代表该小区业主,与被上诉人签订的物业服务合同真实有效,对各业主均具有约束力。上诉人刘某作为小区的业主,在享受物业管理公司的物业服务后,应及时交纳相应的物业费。刘某所称“某物业公司不履行服务职责,刘某不应交纳物业费”之理由,证据不足,本院不予采信。原审认定事实及适用法律正确,本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款(一)项之规定,终审判决:驳回上诉,维持原判。

案例四 物业公司侵占公共利益能都作为拒缴物业管理费的理由

案例五 物业服务企业直接以公告形式提高收费标准的行为是否有效

 

【案情介绍】

广州市某物业服务企业(以下简称物业服务企业)受某小区开发商的委托,自200531日入驻该小区提供物业管理服务至今。物业服务企业原一直按0.8/平方米/月的标准向业主收取物业服务管理费,被告刘某某、李某某于2005108日收楼入住该小区,亦一直依约按此标准向物业服务企业交纳管理费。自20071月开始,物业服务企业通知全体业主物业管理费的标准改为按1.2/平方米/月。初期刘某某、李某某按物业服务企业提高后的标准依约缴费,但自20088月开始,双方对于该缴费标准产生争议,刘某某、李某某拒绝继续按此标准向物业服务企业交纳管理费。

物业服务企业向人民法院提起诉讼要求刘某某、李某某支付20088月至2010331日期间拖欠的物业管理费、水费、电费和垃圾费及物业管理费、水费、电费的滞纳金。

刘某某、李某某对物业服务企业主张每月水费金额及电费金额无异议,但其认为合同中并没有约定水电费的滞纳金,因此无须支付水电费的滞纳金。同时认为,物业服务企业原来按0.8/平方米/月的标准收取管理费时,双方没有纠纷产生,刘某某、李某某一直依约支付物业管理费、水电费,在物业服务企业擅自将物业管理费调整为1.2/平方米/月后,刘某某、李某某要求仍按0.8/平方米/月的标准支付物业管理费,但物业服务企业拒绝收取,所以刘某某、李某某并非恶意不支付物业管理费,不应支付滞纳金。

【焦点问题】

1、前期物业服务企业是否有权擅自提高物业管理费;

2、物业服务企业未通过召开业主大会的形式提高物业服务费是否有效?

【法院判决】

一审法院经审理认为,该小区一直未能成立业主委员会,物业服务企业受开发商的委托为该小区提供物业管理服务,符合《物业管理条例》的规定,有权向该小区内的业主或房屋使用人收取物业服务费。刘某某、李某某作为该小区内房屋的使用人,在享受物业服务企业提供的物业管理服务后,理应支付物业服务费。双方对于物业管理费的交纳标准存在争议,但该收费标准是针对小区全体业主,并非只针对刘某一人,刘某某、李某某作为小区的房屋使用人,亦应按此标准缴纳物业管理费。故现物业服务企业要求刘某某、李某某按每月108.30元(90.21平方米×l.2/平方米/月)的标准交纳200881日至2010331日期间的物业管理费合法有据,予以支持。物业服务企业要求刘某某、李某某支付200881日至2010331日期间的水费、电费、垃圾处理费,因刘某某、李某某没有异议并表示同意支付,亦予以支持。

对于物业服务企业要求刘某某、李某某支付拖欠上述期间物业管理费、水费、电费、垃圾处理费的滞纳金诉请一项。该院认为,自20071月开始,物业服务企业按新的收费标准收取物业服务费,但由于此行为未能取得所有业主的支持与理解,导致包括本案刘某某、李某某在内的部分业主与物业服务企业产生争议,且包括刘某某、李某某在内的35户业主亦于20102月分别向本院提起诉讼,要求本案物业服务企业退回多收部分的物业管理费。可见双方对于管理费收费标准的分歧极大,当时情况下矛盾难以调和,故刘某某、李某某关于物业服务企业因其不愿按1.2/平方米/月的标准交纳管理费而拒绝收取水电费、垃圾处理费及按0.8/平方米/月先行交纳的管理费的陈述是合理可信的,予以采信,导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于刘某某、李某某。综合以上案情,依照公平合理的民法原则,对于物业服务企业要求刘某某、李某某支付上述滞纳金的诉请,不予支持。

一审判决后,物业服务企业不服一审判决向广州市中级人民法院提起上诉,广州市中级人民法院经审理认为原审判决并无不当,驳回了物业服务企业的上诉请求。

 

案例六:物业公司摘水表是否要赔偿

上诉人刘某系武汉市大厦X座XXX室的业主。2008年11月8日,业主委员会与武汉Q物业公司签订了自2009年1月1日至2009年12月31日止《物业管理委托合同》,约定由Q物业对某大厦实行物业管理,大厦共用部分及电梯间广告位所产生的收益归全体业主,大厦原业主委员会向Q物业支付一定比例的管理费。2010年4月30日,某大厦业主委员会将大厦委托案外人武汉P物业管理有限公司实行物业管理服务,并签订了自2010年6月1日至2012年5月30止的两年期《物业管理服务合同》但武汉P物业管理有限公司并未实际进驻某大厦提供物业服务,某大厦仍由Q物业公司继续提供物业服务至今,业主共有部分仍由Q物业管理并收取相关费用。现大厦无业主委员会刘某因向Q物业主张业主知情权及物业服务费的收取问题与Q物业发生矛盾,Q物业于2014年6月9日将刘某的水表拆除,导致刘某无法居住。刘某于2014年6月4日至2015年6月3日承租了案外人杨某某位于武汉市xx的房屋居住,租金2200元/月。Q物业于2014年12月8日将拆除的刘某房屋的水表恢复。

刘某随后向法院提起诉讼,要求:Q物业立即向刘某返还水表,恢复原状要求Q物业书面赔礼道歉Q物业赔偿刘某拆除水表期间在外租房居住的全部租金损失,Q物业公布某大厦业主共有部分(从2010年1月1日至2014年12月2日)的使用和收益情况,并要求查阅Q物业保管的某大厦业主共有部分收支账目等。一审宣判后,刘某不服,再次上诉,请求撤销原判并依法改判。事实与理由:1、原审判决对租金损失认定错误,应计算至水表恢复之日;2、被上诉人的行为对上诉人的人身健康权造成了损害,应当书面赔礼道歉。

被上诉人Q物业答辩称,刘某拖欠Q物业数年物业费未缴,因而采取断水措施,一审时我方已知道自己行为不当恢复供水,上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据,请求驳回上诉,维持原判。二审期间,双方当事人均未提交新的证据。

【焦点问题】

1、物业公司因业主拖欠物业费而强拆业主水表应当承担侵权责任吗?

2、本案中,上诉人刘某损失的计算时间、标准和知情权,法律依据是什么?

【法院判决】

一审法院判决:一、Q物业将其拆除的刘某位于武汉市某大厦x-xxx号房屋的水表恢复原状,并恢复供水;二、Q物业赔偿刘某租金损失11000元;三、Q物业在某大厦公告栏内或公共区域内张贴公布从2010年1月1日至2014年12月2日的某大厦共有部分的使用和收益情况,并协助刘某查阅该公司保管的某大厦业主共有部分收支账目;(上述三项于判决书生效之日起十日内履行完毕)四、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审法院认为,Q物业在与业主刘某因物业服务发生纠纷的情况下,未能采取合法的方式维护自己的合法权益,而是采用拆除水表的方式维权,导致刘某无法正常居住,侵害了刘某的合法权益,应当依法承担相应的责任。但Q物业的上述违法行为,侵害的是用益物权,而非人身权益或者名誉权,上诉人刘某主张的书面赔礼道歉的请求,缺乏事实和法律依据,本院依法不予支持。Q物业虽然于2014年12月8日将拆除的刘某房屋的水表恢复,但对其侵权行为发生期间(即2014年6月9日至2014年12月8日)给刘某造成的直接损失即租金13200元(2200元/月×6月)应当承担赔偿责任。综上,上诉人刘某的上诉请求部分成立,本院依法予以支持。原审判决认定事实不清,适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,终审判决如下:一、维持一审判决第三、四项;二、撤销一审判决第一项;三、变更一审判决第二项为:武汉市Q物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘某租金损失13200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案例七  业主不认可物业服务质量是否有权拒交物业费

【案情介绍】

S公司系一家物业服务企业,为东莞市某大厦提供物业服务。H公司系该大厦的开发商,且在该大厦拥有住宅1间、商铺31间、管理处办公室、AB座夹层等共计建筑面积1502.69平方米的物业。2006726日,经大厦业主大会的选聘,业主委员会委托S公司对某大厦进行物业管理,双方签订的《物业管理委托合同》第二十二条约定:1、本物业的管理服务费,住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.90元收取,非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.30元收取;2、管理服务费的标准,按政府定价或双方协商调整;3、空置房屋的管理服务费,按建筑面积每月每平方米商铺1.30元、住宅0.90元收取;4、逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起按每天应交管理费的万分之二交纳滞纳金。合同第二十三条约定,露天车位、车库无需收取车位使用费。合同于201081日到期后,S公司未与大厦业主方签订新的物业服务合同,但仍然为大厦提供物业服务。

201291日,S公司和大厦业主委员会签订重新签订了《物业服务合同》,合同第六条约定物业服务费的标准,其中高层住宅为1.1元/月/平方米,办公楼为1.5元/月/平方米,商业物业为1.5元/月/平方米,物业管理费用按月交纳,业主或承租人应在每月30日前交纳。

由于H公司一直未按时交纳物业管理服务费,S公司于201356日提起诉讼,要求H公司支付20111月至20133月期间的物业管理服务费52556.40元、滞纳金6149元。H公司表示其拒绝缴纳物业管理费是因为S公司提供的物业管理服务存在严重的质量问题,导致大量商铺无法出租,并据此向法院提起反诉,要求S公司赔偿损失人民币60000元。

S公司认为,其从2006年接管涉案大厦至今已有八年的时间,在这八年过程中,多次续签合同,每次续签合同都是经过召开业主大会,并经过占总建筑面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主投票同意继续提供物业管理服务,这证明了其提供的服务是得到了大多数业主满意的,同时说明S公司是按照《物业服务合同》的约定提供物业服务,并且得到了大多数业主的认可。所以,H公司说S公司所提供的服务达不到的服务标准,是其个人主观、违背及歪曲事实的说法。但S公司未能提供切实有效的证据证明其所提供的物业管理服务完全符合双方合同约定。

【焦点问题】

物业服务质量存在一定瑕疵是否构成业主不缴纳物业管理费的有效抗辩?

【法院判决】

一审法院判决认为由于S公司所提供的物业管理服务存在一定的瑕疵,酌定在原有物业服务费的基础上扣减5%,驳回双方其他诉讼请求。双方均不服一审判决,向东莞市中级人民法院提起上诉。

东莞市中级人民法院经过审理认为,选聘物业服务企业属于业主委员会的职责范围,业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中,业主委员会与S公司于201291日签订的《物业服务合同》主体适格,内容没有违反法律法规强制性规定,该合同合法有效,对全体业主具有约束力,各业主包括H公司应依合同约定享有权利和承担义务。原审判决根据《物业服务合同》约定的物业管理费标准计算H公司应交纳20111月至20133月期间的物业管理费52554.09元及滞纳金4333.38元正确,本院予以维持。但是,根据H公司提供的公证书及情况说明可以证明S公司提供的物业服务确实存在不足或瑕疵,未能完全履行合同义务,根据广东省司法实践,对H公司请求降低物业管理费的,法院可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业标准予以适当调整。原审法院根据H公司提供的证据反映的情况扣减5%的物业管理费基本合理,也符合东莞市政府制定的物业服务指导价,本院予以维持。对于H公司主张S公司赔偿损失600000元的问题。首先,H公司并未能证明S公司提供的物业服务严重低于合同约定标准;其次,H公司也未能举证S公司的物业管理行为与其商铺闲置存在因果关系;再次,H公司主张存在损失也缺乏证据支持。因此,原审法院依法驳回H公司该项请求正确,予以维持。

案例八 物业服务企业资质问题导致的收费

案例九 停车费、公1.9物业公司收取公共收益能否与业主欠缴物业费相抵扣

广州市某物业管理有限公司与上海市松江区A业主委员会物业服务合同纠纷案

 

【案情介绍】

2008年10月,绿庭尚城小区开发商上海甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)向业主交房,引入广州市某物业管理有限公司(以下简称广州某物业公司)为绿庭尚城小区提供前期物业服务。为此,甲公司与广州某物业公司签订前期物业服务合同一份,约定:物业服务期限自2008年10月1日起至2010年9月30日止,合同期满,业委会未成立,则合同自动顺延;前期物业管理期间,广州某物业公司按照包干制收费形式确定物业服务费用,由业主向广州某物业公司支付物业服务费用,盈余或者亏损均由广州某物业公司享有或者承担。合同还对停车费的收取标准作出了约定,并约定广州某物业公司从停车费中按照25%的标准提取作为停车管理服务费。合同对其他相关内容均作出了约定。

2011年9月,由案外人乙公司(以下简称乙公司)接手绿庭尚城小区的物业服务。为此,广州某物业公司、甲公司、乙公司签订《绿庭尚城费用移交清单》,内容为:1、地面机动停车费(2011年10月始),应收人民币(下同)185,175元;2、地面机动停车费(2011年10月前75%),应收1,085,151.19元。合计为1,270,326.19元。2014年8月,案外人乙公司出具工作联系单,载明2013年广州某物业公司已向乙公司移交了2011年10月之后的停车费185,175元中的181,195元,尚未移交2011年10月之前的停车费计1,085,151.19元及2011年10月之后的部分停车费3,980元。因广州某物业公司至今未能移交,故绿庭尚城业主委员会(以下简称A业主委员会)提起诉讼,要求广州某物业公司返还未移交的停车收益。

广州某物业公司辩称:1、对1,089,131.19元的数据无异议。但移交的时候是三方移交(即广州某物业公司、甲公司、乙公司),其中还涉及2011年11月时广州某物业公司支付的80,000余元水电费、甲公司欠广州某物业公司的物业服务费、垫付的维修费用659,637.87元等需要抵扣。移交的时候说好对已经发生的费用再行确认,但后来也没有确认。2、2011年9月30日广州某物业公司撤出绿庭尚城小区,当时业委会还没有成立,广州某物业公司一直未收到催讨凭证,故对诉讼时效提出异议。3、2011年11月1日以后广州某物业公司代替预收的3,980元停车费,A业主委员会无权主张。4、对于A业主委员会主张按照同期银行贷款基准利率计算利息,广州某物业公司不认同。在其退出小区时,还有一千多户小区业主拖欠物业费,故其账户剩余资金不足以支付,其将尽快追缴业主拖欠物业费后再返还给A业主委员会。

【焦点问题】

1广州某物业公司主张的A业主委员会的诉讼请求已经超过二年诉讼时效是否成立?

2广州某物业公司是否应当支付停车费的利息损失?

3广州某物业公司在对绿庭尚城小区实施物业服务期间支付的维修费用是否应当在返还的停车费中予以扣除?

【法院判决】

上海市松江区人民法院判决如下:一、广州市某物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海市松江区九亭镇绿庭尚城业主委员会公共收益1,089,131.19元;二、广州市某物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市松江区九亭镇绿庭尚城业主委员会公共收益的利息损失(以上述公共收益1,089,131.19元为基数,自2011年11月1日起至判决生效之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

案例十一  物业服务企业退出后的收费

 

1.10前期物业公共收益可否纳入物业公司收入

宁波国家高新区某业主委员会与宁波甲物业公司服务有限公司物业服务合同纠纷案

 

【案情介绍】

坐落于宁波国家高新区的锦诚明都小区由宁波房地产开发有限公司(以下简称甲房产公司)开发建造。2004年4月,甲房产公司发布《初期物业管理招标书》一份,招标书第一章第二部分载明,招标单位根据《宁波市住宅小区物业管理条例》,按4元/平方米配置初期物业费为372388元、房屋保修费为836608元;第一章第三部分第二款第七项载明,开发商有权根据中标物业管理单位的《投标书》、《初期物业管理委托合同》中所承诺的内容以及物业招投标过程中中标单位口头承诺的内容对物业公司的管理行为进行检查监督;第三章就投标文件的编制进行规定,其中第一部分第十项“成本预算”明确,(1)按招标书项目分列收入、支出项目,编制收支预算书;(2)分析盈亏情况,分列三个年度持平计划和增收节支计划;(3)建立收支公开、监督制度;(4)以业养业的计划及提高自身发展后劲的计划和措施。

招标书公布后,甲物业公司即作为投标单位,拟制了《锦诚明都初期物业管理投标书》一份,并附收入测算表、支出测算表。其中收入项目包括综合服务费、车场管理费、经营用房收入、有偿服务收入。支出项目包括人工费用(人员工资及社会保险费用等)、清卫费用、绿化费用、安全管理费、办公费用、设备设施维保费、设备设施运行能耗费用、社区活动费、其他(包括固定资产折旧、不可预见费、税金等)。2004年5月经过开标、评标和定标,同月28日公布被告单位中标。

2005年5月7日,甲物业公司制定物(2005)21号文件《关于建立甲物业公司锦诚名都前期介入工作小组的通知》一份,决定建立甲物业公司锦诚明都前期介入工作小组。

2006年6月20日,甲房产公司作为委托方与甲物业公司签订《“锦诚明都”前期物业管理服务合同》一份,合同明确,本合同前期物业管理服务单位的确定,是指通过政府组织公开招投标方式已经落实。现根据有关法律法规和招标文件、中标标的签订本合同,双方必须严格遵守;合同约定双方权利义务;委托管理服务期限为二年,从委托方向受托方交付物业日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》生效日止;物业管理服务费用收取标准及违约责任。

2006年6月20日该小区开始交付。各业主与甲房产公司办理交付手续,并分别签订《“锦诚明都”前期物业管理服务协议》一份,协议约定了双方权利义务、对物业外立面装修、前期物业管理服务内容、安全防范、交通秩序管理等方面。

2006年、2007年、2008年间,甲房产公司通过宁波国家高新区建设局先后三次向甲物业公司拨付前期物业费共计430551元,支付项目中包括前期人员工资计120597.10元。

2008年6月二年期满,甲物业公司提出退出该小区管理。同月16日,宁波国家高新区锦诚明都小区业主委员会(以下简称业委会)成立。业委会、甲物业公司根据《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》规定,提请浙江德威会计师事务所对2006年6月至2008年6月期间锦诚明都小区物业管理收支情况进行审计。2008年10月18日该事务所出具《审计报告》一份,并附物业管理收支情况表、专项资金收支情况表,指出“物业公司专项资金收支结余表列支前期工作小组费用计120597.10元,未通过前期物业费专户进行财务核算,无法确定其对前期物业费结余影响程度”,应当移交的专项资金累计结余为225263.9元。

2008年8月甲物业公司退出锦诚明都小区的管理,该小区由宁波乙酒店物业服务有限公司(以下简称乙物业公司)提供物业服务。

2009年3月27日甲物业公司与乙物业公司签订《锦诚明都专项资金移交协议书》一份,同日甲物业公司向乙物业公司移交专项资金结余计203811.39元。

业委会于2012年7月25日诉至法院,请求判令:一、判令甲物业公司向业委会移交锦诚明都小区物业经营用房所得收益、机动车停放服务费收益、利用物业共用部位、共用设施设备及相关场地所得收益(统称“三公经费”)共计431562.83元,及返还前期物业费120597.10元(原审被告以前期物业工作人员工资名义列支部分),二项合计552159.93元;二、判令原审被告赔偿原审原告因迟延移交,至2012年7月25日止造成原审原告的利息损失计98468元,并计算至实际移交日止。

【焦点问题】

1甲物业公司在实施前期物业管理期间收取的三公经费431562.83元是否应当退还?

2业委会主张的前期工作小组人员工资120597.10元是否应当退还?

【法院判决】

法院认为,甲房产公司签订的《前期物业管理服务合同》对小区全体业主均具有法律约束力,故对代表全体业主利益的原告也具有法律约束力,《前期物业管理服务合同》已约定三公经费属于甲物业公司的前期物业收入范围,因此作出以下判决:驳回宁波国家高新区锦诚名都小区业主委员会的诉讼请求。


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