物业费案例

案例一：物业服务费收取的时间

案例二：开发商赠送物业服务费

【案情介绍】

刘小姐在某花园小区买了一套商品房，在购房的同时，开发商承诺如果刘小姐购买他的房子，开发商将赠送三年的物业服务费。

刘小姐很高兴地与开发商签约。入住后，刘小姐才发现物业管理公司与开发商是同一家公司，其管理服务质量低劣，服务范围太窄，而且物业管理公司尚未取得主管部门授予的资质证书。

一年后，小区成立业主委员会，业委会要求该小区物业管理公司增加服务范围，提高服务质量。而物业管理公司则要求征收物业服务费，取消原赠送协议。如果业主委员会更换物业管理公司，赠送的物业管理费要由业主全部自付，开发商和物业管理公司均不再承担。业委会与物业管理公司双方协商不一致，于是，小区的业主委员会以开发商和物业管理公司违约为由讼诉至法院。

【焦点问题】

1、开发商能否与业主签订物业管理条款？

2、对物业管理承诺引发的法律后果，开发商是否应该承担法律责任？

【法院判决】

法院审理认为开发商和物业管理公司违背诚信原则与合同实际履行原则，构成违约，而其下属的物业管理公司不具备物业管理资质，因而判处业主委员会另外聘物业管理公司，开发商支付这两年的物业服务费。

案例三：小区未管理到位，能否作为拒缴物业服务费的理由

1、【案情介绍】

2005年9月18日至2013年1月1日，青岛某物业公司作为受托方（乙方）每年与委托方某新苑业主委员会（甲方）签订为期一年的《物业服务合同》，约定乙方为青岛市某新苑小区提供物业管理服务。委托管理事项为：1.房屋公用部位和共用设施的维修养护和管理，依照《青岛市城市房屋公用部位和共用设施维修管理暂行办法》执行；2.公用绿地、花木、建筑物等的养护和管理；3.小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；4.负责搞好小区内公共秩序和安全巡查工作；5.公共楼道、庭院公共照明及单元电子对讲门等公用设施的日常运行和养护；6.管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；7.负责向业主和物业使用人收取公共性服务费并代收水费；8.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；9.对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、依法起诉等措施。合同还约定物业服务费自2005年9月18日至 2006年9月18日按建筑面积每月每平方米0.30元收取；自2006年9月19日至2011年9月18日按建筑面积每月每平方米0.35元收取；自2011年9月19日至2014年1月1日按建筑面积每月每平方米0.45元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按 3‰所欠物业费比例交纳滞纳金。庭审中，青岛某物业公司起诉某新苑业主刘某欠缴2005 年9月10日至2013年12月10日物业服务费 3327元，计算方式为刘某所购物业建筑面积89.1平方米，2005年9月10至2011年9月10日按建筑面积每月每平方米0.35元收取，为0.35 元／平方米×89.1平方米×72=2245.32 元；2011年9月11日至2013年12月30日按建筑面积每月每平方米0.45元收取，为0.45元／平方米×89.1平方米×27=1082.57元，共计3327.89元，青岛某物业公司要求刘某支付3327元。青岛某物业公司并主张自2005年9月10日至 2013 年12月10日按照每日1元的标准计算滞纳金。2013年11月4日，小区业主委员会为青岛某物业公司出具证明一份，证明青岛某物业公司于 2002 年 9 月 18 日起至 2013 年 12 月30 日依据《物业服务合同》在小区内进行管理服务，各项服务基本达到合同规定标准，物业费收缴率达90%，对于长期拖欠物业费的业主，青岛某物业公司每年至少通过电话、书面通知催缴六次以上。刘某对此不予认可，称直到今年才知道业主委员会的存在，也没有接到过青岛某物业公司催缴物业费的通知，且记不清何时开始没交物业服务费，在法院指定的期限内未提交已交费凭证。刘某为佐证其抗辩主张，提交照片8张，称照片能够证明小区内道路不好、小区广场破损、树木已死、小区内建有违章房、草坪被毁、小区内超市占道经营、某些业主圈地种菜、楼道内到处是小广告及刘某楼下邻居与刘某闹矛盾将刘某家门砸破的事实。青岛某物业公司认为上述照片系打印件，其真实性无法确认，也无法证明小区现状；即使属实，有关小区公共部分的维修也需要业主首先缴纳相关费用，动用公共维修基金应当经业主大会决议，并经2／3以上业主的同意，这是物业公司无法单独决定的；树木死亡后，应当移除再栽，这需要一段时间，且照片无法确认现在是否已经移除；有关违章建筑，物业公司只能进行规劝，无权强制拆除；有关邻里纠纷，与物业公司无关，与本案也无关，物业公司只能进行劝解协调，无其他权利。

【法院判决】

一审法院审理查明，青岛某物业服务企业与刘某所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力，各方均应遵照执行。物业公司为刘某所在小区提供服务，刘某作为业主实际接受了物业公司的服务，根据权利义务对等原则，刘某应向物业公司支付物业服务费。虽然刘某抗辩主张物业公司未按约提供服务，称小区卫生状况差，绿地荒废，垃圾遍地，治安状况差，存在失窃现象等，但刘某提交的证据未能全面、系统地证明物业公司提供物业服务的全貌，故刘某以上抗辩主张法院不予支持。根据青岛某物业管理有限公司提交的2005年的《物业管理委托合同》，2005年9月至2006年9月的物业服务费应按照每月0.30元／平方米收取，青岛某物业管理有限公司主张2005年9月起按照0.35元计算物业服务费超出合同约定，原审法