物业管理公司对新房发生屋顶漏水、墙壁开裂等房屋质量问题应否承担责任?

咨询热线内容
    我姓曾，工作多年有了一定的积蓄，准备在市郊买一处房子，但提到买房，我就开始担心。听我的一个朋友说，他刚买的三居室没住一个月，屋顶就开始漏水，虽四处联系维修，都没找到对漏水承担责任的单位，最后迫不得己自己掏腰包请人修好。可是没几天原先洁白的墙壁裂出一条条细缝，这回他说无论如何也不愿自己掏腰包了。于是他把物业管理公司的人叫来，可人家根本就不买账，说房屋的质量问题应该找开发商，物业管理公司不承担责任。他整天找我这个报社编辑诉苦，让我把这些情况在报纸上反映，这次听说我要买房，更是谆谆告诫我务必把好房子质量关，一旦住进去再发生质量问题，解决起来可就难了。朋友所遇到的情况让我很是担心，万一我买的房屋也发生屋顶漏水、墙壁开裂等质量问题，该怎么办呢?
    请问：物业管理公司对此是否应当承担责任?    
      
律师专线解答
    商品房的购买者最怕遇上的问题，恐怕就是所购买的房屋质量不合格。但现实中的确存在一些房地产开发商交付的商品房质量不合格或者质量上存在严重问题。当您遇到新买的房子出现房顶漏水、墙壁开裂等质量问题时，可以找开发商承担工程质量保修责任。一般情况下，物业管理公司对新房质量的问题不承担维修责任。
    实践中，房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。在住宅质量保证书中，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任，保修期应从业主购买商品房之日起计算。房屋建筑工程保修期限从工程竣工验收合格之日起计算，由施工单位对开发商实施工程质量保修。一般来说，房顶防水和墙面等都是保修范围内的，所以在购房保修期内房屋出现质量问题，应找开发商负责。如果在购房保修期内，同时又在建筑竣工保修期内，商品房质量问题由建筑商负责，也可以找开发商负责。
    需说明一点的是，您所说的新房屋顶漏水和墙壁开裂的质量问题，开发商应当承担责任。另外，如果房屋使用已经超过保修期，业主交纳了公共维修基金，那么房屋大修、保修的费用应当从公共维修基金中支付，由物业管理公司负责修理，但并不是要其承担责任，因此这种修理要收取相应报酬。
       
症结所在
    本问题的症结在于咨询者对所购新房出现质量问题由谁来承担责任的问题不清楚。

律师提醒与注意事项
    在实践中，并不是所有房屋问题在保修期内开发商都应承担责任，在下列两种情况下，开发商并不承担责任：第一，因您使用房屋不当或者其他原因造成的房屋质量缺陷；第二，由于不可抗力造成的质量缺陷，如地震、战争等。
    您在购房时，务必要与开发商在购房合同中明确约定房屋质量条款。必须把握的合同质量条款有两点：一是应当明确质量的相关判断标准；二是要明确如果达不到这一标准时，开发商所应承担的责任以及承担责任的期限、方式等。
    如果房屋质量在保修期内，因房地产开发商对您的房屋进行维修致使房屋原使用功能受到影响，给您造成损失的，应当承担赔偿责任。
    
法律锻接
    《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条 
    《中华人民共和国民法通则》第一百零七条