我是否可以擅自改变自家房屋的使用用途?

咨询热线内容
    2004年下岗后，我们一家三口仅靠微薄的生活保障金度日，生活非常艰难。迫不得已，我决定利用住一楼的便利条件开一个小卖部。我先向亲戚朋友们借了些钱，将家里的临街窗户改成推拉式，又从批发商场买进来各式各样的小商品，在窗户边挂起“小卖部”的牌子后，我的小本生意就正式开业了。没想到，生意还不错，楼上一些住户也表示支持，说有个小卖部生活方便多了，临时缺个什么东西下楼就能买，价钱还不贵。但邻居黄某对我开店的行为表示反对，说自从我的店开张后，窗外就嘈杂起来，影响了他正要考大学的儿子复习功课。其实，我也不是蛮不讲理的人，只是因为生活所迫才出此下策。影响到邻居，我也感到非常愧疚，不只一次向黄某道歉。但黄某仍然表示反对，称这种擅自改变房屋用途的行为违反了业主公约和物业管理合同，并叫来小区物业管理公司人员，责令我把店关了。
    请问：我改变自己的房屋使用用途，物业管理公司有权加以制止吗?  (咨询者：栾先生)
     
律师专线解答
    栾先生，我们虽然同情您的境遇，但还是要很遗憾地告诉您，您将自己的房子改成“小卖部”的行为已经影响到邻居黄某的生活，物业管理公司有权加以制止。
    业主作为物业的所有权人，有权对自己所有的物业行使占有、使用、收益、处分的权利。但是，这种权利的行使不得侵犯其他业主的合法权益。我国《民法通则》就对相邻关系作了规定，房屋的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻一方造成妨碍或财产损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。在该事件中，您将房屋改为“小卖部”事实上已经影响了邻居黄某儿子的学习生活，黄某当然有权要求您停止这种侵害。
    从另一角度说，根据小区业主公约和物业管理合同的约定，业主或使用人不得擅自改变房屋配套设施的用途结构、外观；违反规定的，物业管理公司有权予以制止、批评教育、责令恢复原状；对其他业主造成损失的，还应责令赔偿损失。所以，任何业主对擅自改变自家的房屋用途的业主都有权投诉，要求物业管理公司制止这种行为。物业管理公司基于物业管理合同的授权有权为维护其他业主的合法权益，对您擅自开店的行为予以制止。
      
症结所在
    本问题的症结在于咨询者不清楚业主是否有权擅自改变自己房屋的使用用途，以及物业管理公司是否有权对这种行为予以制止。

律师提醒与注意事项    
    如果需改变房屋的使用用途，可以召集召开业主大会讨论此问题。在征得业主大会和邻居的同意后，还必须向有关行政主管部门报批，并通知物业管理公司。
    对于小区内的私搭乱连、乱停车辆、在房屋共同部位乱堆乱放、随意占有绿地或破坏绿化、污染环境、影响居住小区景观、制造噪声扰民的行为，物业管理公司都有权加以制止。
       
法律链接
    《物业管理条例》第四十八条
    《中华人民共和国民法通则》第八十三条